北京CBD 李凱旋/攝

本報記者 李凱旋 李貝貝 北京報道

北京寫字樓的空置率仍在增加。高力國際發布數據顯示，2023年二季度，甲級寫字樓的空置率達到17.7%，凈吸納量持續為負值。此外，中關村子市場受到互聯網企業退租的影響空置率“領漲”，達到18.1%。

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空置率增加使得市場的可選擇空間也同樣變大，在此背景下，租金下降也難以避免。數據顯示，2023年二季度，CBD的租金平均下降5.5%，降幅最大的達到15%。如此狀況之下，業內預測，若北部市場的空置得不到滿足，年末甲級寫字樓的空置率或將突破20%。

空置率再度攀升

作為經濟的“晴雨表”，寫字樓的空置率、租金水平以及租賃企業是反映經濟走勢的重要指標。盡管距離放開疫情管控已經過去了半年的時間，但受到多重因素影響，北京寫字樓仍未回暖。

高力國際方面認為，回顧2023年上半年，中國經濟雖然擺脫了疫情的影響，但整體經濟恢復的基礎尚不牢固，經濟活力還有待進一步提升，市場需要更多的積極信號來扭轉目前的悲觀預期。

“五一假期結束之后，我們公司從中關村搬離，換到了一個非市區核心位置的寫字樓。”一位互聯網“小廠”的員工對《華夏時報》記者說。值得關注的是，記者了解到企業退租或者減少面積換房并非是個例，而是當前北京寫字樓市場的普遍現象。

高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明對《華夏時報》記者表示，從二季度的北京甲級寫字樓市場數據來看，凈吸納量延續了一季度的疲軟走勢，本季度凈吸納量再度為負，達到-5.3萬平米。

“存量樓宇空出更多的辦公面積，加上一個8萬平米左右的新項目入市，二季度北京甲級寫字樓空置率上漲1%達到17.7%。”陸明對《華夏時報》記者說。具體來看，2023年二季度，北京甲級、乙級以及產業園的空置率環比均有所增加。

其中，乙級寫字樓空置率環比上漲1.1%達到18.1%，產業園的空置率環比上漲0.9%達到17.9%。從空置率來看，乙級寫字樓的空置率最高。但以凈吸納量為指標來衡量，北京甲級寫字樓的凈吸納量的面積最低，為-5.3萬平米。

從宏觀經濟指標來看，貨幣供應量M2在過去一年都處于12%左右的較高水平，但大規模的流動性供給并未對市場從需求端產生足夠的刺激。此外，CPI從年初開始逐步下滑，2023年5月份的數據僅為0.2%。這意味著，消費者信心目前依舊不足。

“就甲級市場而言，由于下半年有一些預租較好的新項目入市，進而拉動季度凈吸納量回升甚至轉正，但無法扭轉空置率上漲的趨勢?！备吡H北京分公司董事總經理李娟對《華夏時報》記者說。

中關村退租持續

根據高力國際發布的數據，綜合甲乙級寫字樓和產業園的市場表現來看，辦公樓市場2023年上半年表現基本符合宏觀經濟整體需求不足的現狀，全市場合計凈吸納量達到-25萬平米。值得關注的是，僅中關村一個子市場就達到了-14.2萬平米。

《華夏時報》記者在采訪調查的過程中發現，互聯網企業的持續調整以及整合是此輪中關村子市場空置率飆升的原因。一位深耕中關村寫字樓市場的租賃中介對《華夏時報》記者說：“字節跳動、微軟、愛奇藝均不同程度地退租了在中關村的寫字樓，合計退租面積超過10萬平米?！?/p>

一邊是海水，一邊是火焰，在企業“逃離”中關村的同時，大量企業則開始入駐新興商圈麗澤商務區。高力國際發布的數據顯示，2023年二季度，全市僅有麗澤和東城商務區商圈凈吸納量保持正增長。其中，麗澤這一新興板塊的寫字樓市場空置率下降了約10%。

不過，中關村子市場空置率拉升的現象需要得到市場重視，其或引發聯動反應。李娟認為，除了新增供應項目的影響外，北部市場的存量項目依然會受到互聯網科技企業持續進行辦公空間整合的影響。如果存量項目無法快速填補空置面積，年末甲級市場的空置率將繼續上升，會很大概率突破20%。

租金最高跌幅達到15%

空置率上升也同步帶動北京寫字樓租金下降。高力國際發布的數據顯示，2023年二季度，北京寫字樓整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%至317元/月/平米。此外，除麗澤市場租金保持穩定以外，其他所有子市場的租金均呈現不同程度的下降。其中，望京酒仙橋、中關村的租金下滑最為明顯，同比2022年分別下滑14.5%和12.4%。

值得關注的是，一直租金水平較為堅挺的CBD租金也出現了較大幅度的下跌。陸明說：“在高力國際監控的CBD市場40棟甲級樓宇中，二季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現不同程度的下降，平均下降幅度達到5.5%，降幅最大的樓宇達到15%?！?/p>

對于后續北京寫字樓租金水平的走勢，李娟表示，受到北部市場高空置率的拖累，全市凈有效租金仍將處于下降通道。

李娟直言：“市場參與者需要清楚，當前所處的市場艱難時期可能不是短期的，市場下行期對資產管理提出了更高的要求，現金流和利潤率才是核心。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧